O Timoneiro teve acesso a uma avaliação imobiliária realizada pela atual administração em abril de 2011. Nas 43 páginas do processo A6764/2011 da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e Habitação (SMDUH), que trata sobre a avaliação imobiliária do empreendedor Capa/Rodobens, há uma confusão por parte do poder público para avaliar o valor do metro quadrado a ser indenizado ao município.
O terreno, de 417.312,50m², fica localizado às margens da BR-116 e faz esquina com a rua Guarujá, no bairro São José, com duas frentes. Uma voltada para a av. Getúlio Vargas com 301,00m de extensão e outra, com 308,59m de extensão, voltada para a rua Farroupilha.

Apenas R$ 111,93 o metro quadrado
No dia 19 de abril de 2011, a secretária municipal de Desenvolvimento Urbano, Joceane Gasparetto, envia despacho solicitando que envie processo para avaliação imobiliária da área que envia em anexo. “Informamos que a proposição da Comissão de Controle Urbanístico – CCU é de que o empreendedor do Condomínio Residencial Família Fleck/Altemeyer, cujo processo está em análise na CCU, adquira a área da Vila Nenê para doar ao Município, doação esta prevista no PDUA”, diz o texto seguido de dois mapas em anexo.
No dia 18 de abril, o fiscal tributário Carlos Henrique emite despacho. “O valor unitário médio do metro quadrado, na avaliação dessa área, já aplicados os redutores, ficou em torno de R$ 60,00 quando o praticado, atualmente, para avaliações fiscais de lotes unitários de ares já loteadas na região, lotes estes com área em torno de 300 m², gira em torno de R$ 250,00”, informa. No dia 23, a caneta, a secretária encaminha para o titular da secretaria da Fazenda, Marcos Bósio. “Conforme combinamos, proceder análise imobiliária contratada”, escreve.
Bósio então responde informando que a área, de 417.312,50m² deverá abranger, no mínimo, 5% destinado a uso institucional e deve ser entregue ao poder público. Considerando o parecer do fiscal tributário, “em se tratando de área urbanizada, considerando-se o lote padrão comercializado na região de 300m², o valor sobe para R$ 250,00/m² que deve ser disponibilizada para uso institucional”, afirma. No entanto, o empreendedor pode fazer a incorporação desta poligonal “mediante indenização ao Poder Público na ordem de R$ 5,2 milhões”.
Joceane volta a insistir que o processo precisa estar nos moldes da NBR/ABNT e solicita verificar contratação. A resposta do secretário surpreende. “Discordo do seu entendimento”, escreve à mão. “Na hipótese de não ocorrer acordo com o empreendedor, a parcela relativa a área institucional deve ser individualizada do todo, para então possibilitar avaliação nos padrões ABNT. Neste sentido, solicito que seja iniciada a negociação com o empreendedor, em não havendo acordo, aprovar a incorporação para que tenhamos a área”, escreve, carimba e assina.
O anteprojeto de loteamento foi aprovado em 28 de junho 2011 mostra as definições. Área verde (10%), 28.795,07 m². Área institucional (5%), 19.224,35 a definir. No dia 30/08, Joceane afirma que a CCU aprovou o anteprojeto e o empreendedor deverá ressarcir o município em 8,10%, mas que para consolidar isso o valor equivalente da área era necessário.
Carlos Valim, Fiscal Tributário, esclarece um mês após os métodos e que, no caso em questão, ficou em torno de R$ 250,00 através de consultas em sites de imobiliárias e anúncios de jornais. “Sobre esse valor, aplicamos um redutor de 50% (referente aos custos de urbanização) que resultou num valor final de R$ 125,00/m²”, afirma. “Sendo assim, o valor estimado da área com 28.877,97 m², constante do mapa folha 03, ficaria em R$ 3.609.746,20.
No dia 19 de janeiro de 2012, Bósio informa que contrataram uma arquiteta para ajudar no processo e se desculpa. “Reconheço que o desconhecimento da SMF dos temas relativos às regras de parcelamento de solo, produziu desinformação e confusão processual, a que peço desculpas e ressalto que o parâmetro de avaliação correto é o contido no laudo emitido pela Arquiteta Daniela”, conclui.
No dia 19 de fevereiro de 2012, Luiz Roberto Steinmetz, Diretor-Presidente do Instituto Canoas XXI, mostra-se surpreso. “O mais surpreendente, ainda, foi constatar que conforme ART de fls.37, o contratante do laudo de avaliação foi a empresa Rodobens Incorporadora Imobiliária 307 – SPE Ltda e não o município de Canoas”, que continua. “Entramos em contato com a Arq. Daniela sendo que a mesma nos confirmou que foi contratada pela referida empresa e não pelo município, para a avaliação da gleba como um todo e não uma área com terrenos urbanizados.

O que diz a Prefeitura
A resposta da Prefeitura Municipal de Canoas, que reproduzimos a seguir na íntegra, confirma o valor do terreno.
“A Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e Habitação informa que o Município não vendeu nenhuma área. O Loteador Capa/Rodobens empreendeu em uma gleba de 417.312,50m2, aprovando um loteamento no bairro Brigadeira, que está atualmente em execução. De acordo com a lei federal nº 6766/79, de parcelamento do solo, foram previstas áreas públicas e particulares no loteamento.
“Consta que, de acordo com previsão no artigo 243 da Lei Municipal 5.341/08 – Plano Diretor Urbano Ambiental de Canoas -, a área de destinação pública não atingindo o percentual estabelecido pela lei, no local do loteamento (neste caso correspondendo a área de 28.877,97m2), foi indenizada ao município, de acordo com a Decreto Municipal 15/2012. O restante da área, de destinação pública, foi doada no local.
“O valor indenizado ao Município de Canoas foi de R$ 3.232.311,18 (três milhões, duzentos e trinta e dois mil, trezentos e onze reais e dezoito centavos), obtido em Laudo de Avaliação da empresa Technique Engenharia Assessoria e Planejamento, contratada pela Prefeitura Municipal de Canoas, que considerou o valor médio de R$ 111,93 (cento e onze reais e noventa e três centavos) para o metro quadrado.
“Conforme o secretário municipal da Fazenda, Marcos Bósio, o processo questionado refere-se à aquisição de área destinada ao Município pelo empreendedor. Ele afirma que a discussão ocorreu em torno da metodologia de avaliação, já que foi a primeira transação dessa natureza realizada pelo Município. Isso apenas enfatiza o interesse dos diversos setores da Administração Municipal, inclusive da Secretaria Municipal da Fazenda, em elucidar todas as questões e garantir mais um importante empreendimento para Canoas.”

Gleba…

É uma terra sem regulamentação.  Segundo o advogado Luiz Antonio Scavone Junior, “Gleba é a porção de terra que não tenha sido submetida a parcelamento sob a égide da Lei n° 6.766/79, o que equivale dizer que estaremos diante de uma gleba se a porção de terra jamais foi loteada ou desmembrada sob a vigência da nova Lei.”